樓宇的投資價值既受國際大環境的資金成本如利率等因素影響，亦同時受本地的經濟如通脹或租金變化所推動，這是房產理論中著名的DW模型；而在這幾年間當各地的通脹急升，租金大漲，香港卻長期通縮或低通脹，經濟曾兩度衰退，租金持續下跌，與國際大城市形成鮮明的對比，正好解釋香港樓價升得少卻跌得多的原因。

撰文：姚松炎

由於國際城市在人流、物流和資金流等多方面大多是高度國際化，所以國際城市的樓價變化除了受個別城市自身的政策與房屋供需等內在因素影響外，還會受到國際政經環境所左右，尤其受國際間的貨幣政策影響。譬如最近三年國際城市的樓價明顯與息率變化有關，因此，分析個別城市如香港的樓價變化，必須參考國際城市的樓價走勢，才可了解樓價變化的原因，準確預測未來，避免過度歸咎於個別城市的政策與房屋的供需。

然而，現時全球各大機構提供的國際樓價資料均以國家為單位，而非以城市為本位，譬如國際貨幣基金組織（IMF）的全球樓價指數、國際清算銀行（BIS）的國際住宅物業價格統計數據、國際經合組織（OECD）的全球樓價及萊坊（Knight Frank）的全球樓價指數等，都是用國家作為統計單位，數據既存在嚴重的平均化問題，亦不適宜與香港等細小城市的樓價作直接比較。

現時各大城市的樓價指數一般由各自城市內的政府部門、研究機構或物業代理行自行編製，坊間並沒有整合多個國際大城市的樓價指數作直接比較，因此本文首創嘗試整合六大國際城市樓價指數圖表，為大家分析疫情前後的國際大城市樓價變化，從而了解國際經濟大環境對各大城市的樓價影響。

製作樓價指數一般需要樓市成交的原始數據，而採購這些原始數據的費用不菲，學術機構可以透過申請研究經費訂購部分城市的原始數據作學術研究用途，我與研究團隊及合作夥伴正在建立一項國際大城市樓價研究項目，但數據有一定的滯後問題；因此，本文比較這六大國際城市樓價是根據公開或半公開的月度樓價指數資料，它們既可以從網上下載，滯後的問題亦較少，這六大城市分別是奧克蘭（AKL）、香港（HK）、倫敦（LON）、紐約（NY）、台北（TP）和溫哥華（VAN）。

圖一是六大城市的樓價指數，為方便直接比較，指數已把2019年1月定為100，圖中清楚可見六大城市的樓價均呈先升後跌的趨勢，升勢從2020年開始，其中以奧克蘭的樓價升幅較高，峰值達到150，即兩年多樓價升了五成，同期升幅較低的是香港樓價，最高升幅只有約一成。跌勢方面，各個城市的樓價下跌時間各有不同，香港最早下跌，而且跌幅頗深，香港的樓價是升得最少但跌得多的一員；奧克蘭隨後也開始回落，最新已回落至今年5月的117.42，比高位回落了兩成多，是升得最多又跌得最多的一處；相反紐約的樓價跌幅最少，至今年4月仍報137.55。

——節錄自８月信報財經月刊《偽豪宅爆煲》